Le marché des locations à court terme explose, mais les bailleurs font face à un dédale réglementaire complexe. Quelles sont leurs obligations légales et comment s’y conformer ?
Le cadre juridique des locations de courte durée
Les locations saisonnières sont encadrées par plusieurs textes de loi. Le Code du tourisme définit les meublés de tourisme comme des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage. La loi ALUR de 2014 et la loi ELAN de 2018 ont renforcé les obligations des bailleurs, notamment dans les zones tendues.
Dans les communes de plus de 200 000 habitants et celles de la petite couronne parisienne, la location d’une résidence principale est limitée à 120 jours par an. Au-delà, le logement est considéré comme une résidence secondaire et doit faire l’objet d’un changement d’usage. Les résidences secondaires peuvent être louées sans limitation de durée, mais sont soumises à des règles spécifiques selon les municipalités.
Les démarches administratives obligatoires
Avant de mettre son bien en location, le propriétaire doit effectuer plusieurs démarches. La déclaration en mairie est obligatoire dans toutes les communes, via un formulaire Cerfa. Dans certaines villes, un numéro d’enregistrement est attribué et doit figurer sur toutes les annonces.
Le bailleur doit s’immatriculer auprès du greffe du tribunal de commerce s’il loue un meublé de tourisme classé, ou si ses revenus locatifs dépassent 23 000 € par an. Il doit alors obtenir un numéro SIRET et s’acquitter de la cotisation foncière des entreprises (CFE).
Enfin, le propriétaire doit déclarer ses revenus locatifs aux services fiscaux, qu’il soit soumis au régime micro-BIC ou au régime réel.
Les normes de sécurité et de confort à respecter
Le logement loué doit répondre aux critères de décence définis par le décret du 30 janvier 2002. Il doit notamment disposer d’une surface habitable minimale de 9 m², d’une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m, et être équipé d’un chauffage, d’une cuisine et de sanitaires.
Les installations électriques et de gaz doivent être conformes aux normes de sécurité en vigueur. Le bailleur doit fournir des détecteurs de fumée en état de marche et veiller à l’absence de plomb et d’amiante dans le logement.
Pour les meublés de tourisme classés, des critères supplémentaires s’appliquent selon le nombre d’étoiles visé, concernant l’équipement, le confort et les services proposés.
Les obligations contractuelles envers les locataires
Le bailleur doit établir un contrat de location écrit, précisant les conditions de la location (durée, prix, charges, etc.). Il doit remettre au locataire un état descriptif du logement et de son contenu.
Une assurance responsabilité civile couvrant les risques locatifs est obligatoire. Le propriétaire doit vérifier que le locataire est assuré ou lui proposer une assurance.
Le bailleur doit respecter la vie privée du locataire et ne peut entrer dans le logement sans son accord, sauf urgence. Il est tenu de délivrer un logement en bon état et d’assurer les réparations urgentes pendant la durée de la location.
La fiscalité des locations de courte durée
Les revenus issus des locations saisonnières sont soumis à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes fiscaux sont possibles : le micro-BIC (avec un abattement forfaitaire de 50% ou 71% selon le type de location) ou le régime réel.
Les bailleurs sont également redevables des prélèvements sociaux (17,2%) sur leurs revenus locatifs. Dans certains cas, ils doivent s’acquitter de la TVA si leurs prestations sont considérées comme para-hôtelières.
La taxe de séjour doit être collectée auprès des locataires et reversée à la commune. Son montant varie selon les municipalités et le type d’hébergement.
Les sanctions en cas de non-respect des obligations
Le non-respect des obligations légales expose le bailleur à diverses sanctions. La location sans autorisation dans une zone soumise à changement d’usage peut entraîner une amende de 50 000 €. L’absence de déclaration en mairie est passible d’une amende de 450 €.
La dissimulation de revenus locatifs peut conduire à des redressements fiscaux et des pénalités. En cas de logement indécent, le locataire peut exiger la mise en conformité ou la résiliation du bail, voire des dommages et intérêts.
Les plateformes de location sont tenues de vérifier le respect de certaines obligations et peuvent bloquer les annonces non conformes. Elles doivent transmettre aux autorités fiscales les revenus perçus par les bailleurs.
Face à la complexité du cadre juridique des locations saisonnières, les propriétaires doivent rester vigilants et se tenir informés des évolutions réglementaires. Un accompagnement par un professionnel peut s’avérer judicieux pour sécuriser leur activité et optimiser leur gestion locative.