Le droit de la location immobilière est en constante évolution, afin d’adapter les règles aux besoins des locataires et des propriétaires. Dans cet article, nous allons vous présenter les principales récentes évolutions législatives et réglementaires touchant aux droits et obligations des locataires et des propriétaires. Nous aborderons notamment les questions relatives à la répartition des charges, aux travaux et à la protection des parties prenantes.

La loi ELAN et ses impacts sur le droit de la location

La loi portant sur l’Evolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) a été promulguée le 23 novembre 2018. Cette loi apporte son lot de modifications en matière de droit locatif. Parmi ces évolutions, on peut citer :

• La création du bail mobilité : ce nouveau type de contrat de location meublée s’adresse aux personnes en formation professionnelle, en études supérieures, en stage ou en mission temporaire dans le cadre de leur activité professionnelle. Le bail mobilité a une durée comprise entre 1 et 10 mois, non renouvelable.
• La simplification de la colocation : auparavant, chaque colocataire devait signer un seul bail solidaire pour l’ensemble du logement. Désormais, il est possible pour un propriétaire d’établir un bail individuel pour chaque colocataire concernant sa chambre ainsi que les parties communes.
• La lutte contre les logements insalubres : la loi ELAN renforce les pouvoirs des préfets et des maires pour lutter plus efficacement contre les logements indignes et les marchands de sommeil.

Le décret d’application du 31 juillet 2019 relatif aux charges locatives

Un décret d’application de la loi ELAN est venu préciser la répartition des charges locatives entre le propriétaire et le locataire. Ce texte introduit notamment une liste limitative des charges récupérables par le bailleur auprès de son locataire. Parmi ces charges, on retrouve :

• Les dépenses liées à l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat de location et des parties communes
• Les petites réparations sur ces mêmes éléments
• Les impositions qui correspondent à des services dont bénéficie directement le locataire (taxe d’enlèvement des ordures ménagères, par exemple)

Ce décret permet ainsi de clarifier la répartition des charges entre les parties, en évitant les abus et les litiges.

Les travaux d’économie d’énergie et leurs conséquences sur le droit locatif

Le législateur encourage depuis plusieurs années les travaux d’économie d’énergie dans les logements, afin de lutter contre la précarité énergétique et de diminuer l’empreinte écologique du secteur immobilier. Ainsi, plusieurs mesures ont été mises en place pour inciter propriétaires et locataires à réaliser des travaux d’économie d’énergie :

• Le dispositif des certificats d’économie d’énergie (CEE), qui permet aux propriétaires de bénéficier d’aides financières pour la réalisation de travaux de rénovation énergétique
• La possibilité pour un locataire de demander à son propriétaire la réalisation de travaux d’amélioration énergétique, sous réserve que ces travaux ne génèrent pas de charges excessives pour le bailleur
• L’interdiction, à compter du 1er janvier 2023, de louer des logements considérés comme des passoires thermiques (logements classés F et G sur l’étiquette énergie)

La protection des locataires et des propriétaires face aux impayés

L’un des principaux enjeux du droit locatif est la lutte contre les impayés de loyers et les expulsions. Plusieurs dispositifs ont été mis en place pour protéger les locataires en difficulté financière, mais aussi pour sécuriser les revenus des propriétaires :

• La garantie Visale, proposée par Action Logement, qui se porte caution pour les locataires âgés de moins de 30 ans ou ayant un contrat à durée déterminée (CDD) ou intérimaire. Cette garantie est gratuite pour le locataire et le propriétaire.
• Les aides au logement (APL, ALF, ALS), versées par la Caisse d’allocations familiales (CAF) ou la Mutualité sociale agricole (MSA), qui permettent aux locataires de bénéficier d’une aide financière pour payer leur loyer
• Le dispositif Solibail, qui garantit aux propriétaires un revenu locatif régulier et sans impayés, en échange de la mise à disposition de leur logement à des personnes en difficulté

Il est essentiel pour les locataires et les propriétaires d’être informés de leurs droits et obligations respectifs, afin de prévenir les litiges et de favoriser des relations locatives sereines. La loi ELAN, le décret du 31 juillet 2019 et les mesures incitatives en faveur des travaux d’économie d’énergie ont permis d’apporter des évolutions significatives dans ce domaine. Toutefois, il convient de rester attentif aux prochaines évolutions législatives et réglementaires, afin d’adapter au mieux ses pratiques en matière de location.